Жилищные споры

Жилищные споры – конфликтная ситуация между двумя и более сторонами имущественных прав. Вопрос регистрации, купли/продажи, наследования и владения имуществом затрагивает каждого человека. Исходя из этого, жилищно-правовой институт имеет большую практику и сложность.

Нормативная практика регулирования жилищных вопросов опирается на Жилищный кодекс России, определяющий ключевые аспекты конструктивного права граждан на недвижимость и операции с ней. Жилищное право – совокупность нормативных требований по регулированию отношений. Законодательство – комплекс актов по обеспечению госструктурами и муниципалитетами условий для защиты интересов граждан:

  • право на жилую площадь;
  • безопасность, неприкосновенность жилья и исключение незаконного его лишения;
  • равноправие сторон при возникновении споров;
  • восстановление утраченных прав;
  • дополнительные привилегии.

Жилищное направление рассматривается в широком и узком понимании:

  • право субъекта на владение недвижимостью;
  • нормативный институт, совокупность правоотношений по вопросам владения и эксплуатации, предметом которых становится недвижимость.

Под жилым помещением подразумевается недвижимое имущество, приспособленное для постоянного проживания людей с учетом требований закона и соблюдения санитарных норм (ст.15-16 ЖК РФ) Закон дополнительно устанавливает тип помещений.

Признание права пользования жилым помещением

Процесс признания правомочности эксплуатации домовладения состоит в предоставлении доказательств в административном порядке заявителем или оспариванием и непризнанием другой стороной. Законодательная система исходит из установления ряда обстоятельств:

  • наличие договора социального найма;
  • определение всех членов семьи, включая ранее живущих;
  • установление фактического проживания и законного вселения истца. Порядок соблюдения включает получение требуемых согласований от семьи истца и наймодателя в письменной форме;
  • дата получения разрешения на эксплуатацию.

Также учитывается наличие регистрации у всех членов семьи по адресу объекта спора, однако ключевой роли это не играет. Со стороны ответчика также подается встречный иск, требующий признания утраты возможности использовать объект недвижимости. Признание прав или их утраты на домовладение приравнивается к неимущественному характеру, поэтому госпошлина при подаче иска составляет 300 руб.

Устранение препятствий в пользовании жилым помещением

По закону никто не может быть ограничен в праве пользования домовладением (ст.3 ЖК РФ). Если есть спор,  то вопрос об эксплуатации  объекта недвижимости решается в судебном порядке. Исковое заявление может подать любой гражданин, обладающий правом проживания в квартире (доме). Суд рассматривает дело и выносит решение, обязывая ответчика устранить причины ограничения или лишения пользования истца жильем.

Ответчик также может подать встречный иск с целью признания права пользования объектом спора неправомерным.

Выселение

Практика выселения носит тяжелый характер. Судебные разбирательства могут затянуться  на длительный срок в зависимости от сложившейся ситуации.

Выселению через суд подлежат лица, не изъявившие желание покинуть квартиру добровольно. Лишение права собственности или пользования домовладением возможно только на основании акта, вынесенного в соответствии с законом. Подобные процедуры не могут носить произвольный характер. Незаконное лишение полномочий на недвижимость предусматривает уголовное преследование для виновных лиц.

Пострадавшая сторона, имеющая правовой акт на жилище и незаконном его лишении, вправе в рамках жилищного кодекса восстановить свои законные интересы. Исчерпывающий ответ о лишении полномочий на недвижимость дает ЖК РФ. Вынести подобное решение можно в следующих случаях:

  • использование жилища не по назначению;
  • ущемление интересов соседей;
  • порча жилья, способная спровоцировать его утрату;
  • перепланировка, не предусмотренная законом;
  • задолженность по оплате за пользование домовладением или коммунальных услуг сверх лимита;

Гражданин также может лишиться жилплощади по иным законным причинам, которые не регулируются Жилищным кодексом:

  • если происходит лишения прав собственности на жилье по причине невыполнения материальных обязательств перед другой стороной. Изъятое домовладение продается для погашения задолженности. Если размер обязательств не превышает стоимость имущества, законодательство предусматривает предоставление гражданину домовладения, равноценного оставшейся сумме за вычетом задолженности из размера денежных средств, вырученных с реализации домовладения;
  • также изъятию на законодательном уровне подлежит имущество, полученное впоследствии незаконного лишения другой стороны;
  • по иску органов попечительства и опеки суд может лишить жилплощади родителей, лишенных родительских прав в отношении несовершеннолетних при условии невозможного их совместного проживания.

Если иск подается по факту расторжения брака для выселения бывшего супруга, ответчик может подать встречное исковое заявление или ходатайство о признании прав пользования или долевой собственности в доме. Суд при рассмотрении учитывает нажитое имущество в брачный период, в частности, личный вклад ответчика в недвижимость, в отношении которой требует выселения истец.

Выделение части жилой площади

Процесс по выделению доли недвижимости в собственность реализуется двумя способами:

  1. По согласованию собственников. Выделение доли происходит в досудебном порядке по договоренности совладельцев путем нотариального заверения или через регистрационные госструктуры.
  2. По решению суда. Истец подает заявление о выделении доли в помещении.

Судом рассматриваются и прошения, в которых предусматривается выделение доли гражданину, который не является истцом. В судейской практике такие делопроизводства происходят в отношении лиц, которым предусмотрена часть жилого помещения в связи с лишением домовладения по причине долговых обязательств с предоставлением меньшей площади.

Отказ в приватизации

Отказ в приватизации помещения может произойти по причине:

  1. Ошибки при заполнении документов. Документ перестает иметь юридическую силу до внесения правок.
  2. Повторная приватизация.
  3. Несогласие других жильцов. Приватизация может быть одобрена только по согласию всех зарегистрированных к квартире граждан или через суд.
  4. Отсутствие российского гражданства. Лица без гражданства не имеют основания для приватизации.
  5. Жилье, не являющееся государственной или муниципальной собственностью. Приватизации не подлежит недвижимость, относящаяся к частным владениям или специализированным помещениям.
  6. Аварийное состояние здания. Помещение объявленное аварийным не подлежит приватизации, а людей ждет расселение.
  7. Отсутствие договора социального найма.
  8. Неучтенное здание. С прекращением действия организации, ее помещения передаются на баланс муниципалитета, однако регистрация строения происходит далеко не сразу. Поэтому помещение некоторое время является бесхозным. При подаче иска судебный орган назначает администрацию муниципалитета в качестве ответчика.
  9. Смерть заявителя. Заявление становится недействительным и приватизация помещения возможна только при подаче повторного прошения от другого лица.

При подаче иска, рассматривается спор сразу по нескольким вопросам:

  • о признании собственности посредством приватизации;
  • о принуждении заключить соглашение, о передаче жилья в собственность;
  • об аннулировании отказа в приватизации.

Подача заявления актуальна только при допущенных ошибках со стороны администрации. Если отказ обоснован законодательно, иск будет оставлен без удовлетворения, даже при наличии адвоката по жилищным вопросам.

Признание договора купли – продажи (дарения) недействительным

Данный судебный процесс – это единственный способ оспорить сделку, которая прошла с нарушениями законодательства. При этом одного факта наличия нарушений в договоре о приобретении жилья недостаточно для признания сделки недействительной. Требуется правовое обоснование для аннулирования документа. Базовый перечень оснований для отмены сделки:

  • несоответствие требованиям закона;
  • фиктивность, не несущая юридической нагрузки;
  • признание недееспособности любой из сторон;
  • отсутствие полномочий на заключение сделки;
  • сделка совершалась в состоянии алкогольного или наркотического опьянения;
  • обман, угроза или шантаж от одной из сторон;
  • ущемление интересов третьих лиц.

Каждый пункт является самостоятельной причиной для аннулирования сделки, однако, обозначенные факты должны быть подтверждены (письменные доказательства, опрос свидетелей, осмотр улик). С аннулированием договора купли/продажи, права собственности и пользования жильем передаются лицу, обладавшим ими до заключения.

Утрата права на жилую площадь

Утрата полномочий предусматривает полное лишение прав собственности и пользования жилплощадью. Такие последствия наступают в следующих случаях:

  • при выселении бывших родственников;
  • с продажей жилья собственником;
  • завещательный отказ или использование домовладения после судебного решения;
  • истечение срока действия безвозмездной эксплуатации.

При подаче иска, доказательства отсутствия постоянного проживания ответчика увеличивают шансы заявителя. Доказательством может служить отсутствие личных вещей, оплаты за коммунальные услуги, показания свидетелей. Дополнительные основания для рассмотрения вопроса об утрате полномочий на жилплощадь:

  • коммунальная задолженность в течение полугода и более;
  • ответчик совершает действия, приводящие к разрушению помещения и безопасности соседей.

Признание права собственности на часть домовладения

Процедура признания права собственности на часть имущества определяется законом. Подобные конфликты обычно возникают когда, когда жилье находится в общей совместной собственности, но без определения частей. Отсутствие согласия между совладельцами о праве пользования недвижимостью является основанием для обращения выделения доли каждого владельца. Если имущество не подлежит разделу, тогда судебный орган определяет компенсацию стоимости части жилья заявителю со стороны совладельцев.

Однако выплата возмещения происходит по согласию получающей стороны. Если заявитель соглашается на получение компенсации, то он утрачивает полномочия в отношении совместного помещения.

Раздел жилой площади

Раздел площади регулируется законодательством и предусматривает распределение единого помещения между всеми заявителями на равные доли в собственности. Практика раздела жилья при разводе происходит с учетом брачного контракта или поровну между бывшими супругами. При наличии спора заинтересованная сторона может подать заявление о пересмотре решения о разделе.

Обжалование отказа в регистрации (прописке)

Отказ в регистрации бывает в том случае, если помещение не определено как жилое. Это происходит из-за коллизии законов (ФЗ №5242-I от 25.06.1993 и ст.20 Гражданского кодекса) при установлении места жительства. Первый акт определяет, что место жительства – любое жилое здание, а второй – любое здание (включая нежилое), в котором преимущественно проживает гражданин.

Отказ в регистрации может произойти только по решению суда или одного из жильцов, постоянно проживающих в помещении. Для оспаривания отказа в прописке нужно подать иск, с предоставлением доказательств постоянного или преимущественного проживания по адресу.

Изменение долей в жилом доме

Изменение доли одного собственника напрямую затрагивает доли остальных владельцев. Изменение долевой собственности возможно в досудебном порядке по согласию всех участников. Также можно подать исковое заявление в суд. К нему следует приложить доказательства, подтверждающие правомочность изменения доли.

Вселение и выселение в/из жилой площади

Процедура вселения и выселения предусматривает получение полномочия на пользование жилплощадью или их утрату. Если для выселения достаточно согласия выселяемого гражданина, то для вселения требуется одобрение всех владельцев.

Споры с ТСЖ

Судебные тяжбы с товариществом могут происходить по заявлению одного из совладельцев дома. Основание – несогласие с требованием выполнить их предписания или качеством работы. Иски против ТСЖ крайне редки в судебной практике.

Признание права собственности на самовольно возведенный дом

При отказе уполномоченного органа в одобрении проекта или при наложении запрета на возведение самостроя, гражданин может обжаловать его решение в суде. Закон предусматривает защиту прав граждан на самовольную постройку. С подачей заявления судебные инстанции проверяют действия истца по легализации строительства.

При бездействии собственника строения (отсутствие записи актов обращения в регистрационные органы) судья оставляет иск без движения.